Iva in edilizia dal 26 giugno 2012

Ritorno al passato per l’iva in edilizia , ma con variante per la previsione del reverse charge in alcune fattispecie e per l’impossibilità per le immobiliari di optare per l’iva nelle locazioni e cessioni di unità abitative, escluse quelle sociali. Il DL 83/2012, denominato “decreto crescita”, in vigore dal 26/06/2012 riscrive i numeri 8), 8bis e 8ter dell’art. 10 del dpr 633/72, rubricato “operazioni esenti dall’imposta”.

 Le nuove norme distinguono:

a) i  cedenti e locatori, tra (a1) imprese costruttrici e ristrutturatrici e (a2) altre imprese;

b) gli immobili oggetto della cessione o locazione in : b1) abitativi; b2) abitativi destinati ad alloggi sociali dm 22/04/08; b3) strumentali per natura.

c) il periodo della cessione in : u1) entro i 5 anni dall’ultimazione della costruzione/ristrutturazione; u2) oltre i 5 anni.

d) i  cessionari e conduttori, tra: d1) soggetti con partita iva e d2) chiunque.

Per interventi di ristrutturazione si intendono quelli di livello superiore previsti dalle lettere c), d) e f) del’art. 3 c. 1 del TU edilizia n. 380/2001, ossia tutti esclusi le manutenzioni ordinarie (infissi e impianti tecnologici) e straordinarie (rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonche’ per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici).

Avendo l’immobile come punto di riferimento, si possono avere le seguenti applicazioni di iva,  di registro e di ipocatastali:

  1. iva al 10% per operazione di locazione unità abitativa b1); previa opzione del locatore se a1) e l’unità è u2), o di qualsiasi altro soggetto IVA se l’unità abitativa è b2), imposta di registro fissa;

  2. iva esente per operazioni di locazione unità abitativa. Se locatore non è a1) non è prevista opzione per iva, imposta di registro 2%;

  3. iva esente per operazioni di locazione unità b3, iva 21% per opzione se locatore è a1) o a2), imposta di registro 1% ;

  4. per le cessioni di unità abitative (n. 8bis art.10): 4i) se cedente è a1) e cessione entro i 5 anni, iva normale,imposta registro ed ipocatastali fisse; oltre i 5 anni esente, con iva per opzione del cedente e se acquirente è soggetto iva si applica il reverse charge; per le cessioni con iva: registro ed ipocatastali fisse; per le cessioni esenti, se 1^ casa registro 3% ipocatastali fisse, altrimenti registro 7%, ipo 2% catastali 1%; 4ii) se impresa cedente è a2), esente iva, e non è prevista opzione iva, imposta di registro come per le cessioni esenti;

  1. per le cessioni di unità bene strumentale (n. 8 ter art. 10): 5i) se cedente è a1) e cessione entro i 5 anni, iva normale,  imposta registro fissa, ipo 3% catastali 1%; oltre i 5 anni esente, con iva per opzione del cedente, se acquirente è soggetto iva si applica il reverse charge, imposta registro fissa, ipo 3% catastali 1%; 5ii) iva per opzione, se cedente è a2) e se acquirente è soggetto iva si applica il reverse charge, imposta registro fissa, ipo 3%, catastali 1%.

Si evidenzia che il reverse charge si applica per le operazioni in cui il cedente esercita l’opzione per l’iva e l’altro contraente è soggetto IVA.

L’errata applicazione del reverse charge comporta sanzioni nella misura del 3% dell’imposta erroneamente fatturata. Vedere su questo sito l’articolo “reverse charge”.

Per gli acconti ricevuti prima del 26/06/2012 non deve essere emessa alcuna nota di variazione in caso di modifica del regime iva per l’entrata in vigore della novellata normativa: per gli acconti l’operazione si considera effettuata al momento della riscossione, per il saldo al momento dell’atto pubblico: gli acconti potrebbero essere esenti ed il saldo soggetto ad iva e viceversa.